【2026年版】新NISAの成長投資枠でREIT投資｜おすすめETFと利回り・リスク解説

新NISA基礎知識
2026.04.02

新NISAの成長投資枠でREITに投資できる？

新NISAの成長投資枠（年間240万円）では、J-REIT（国内不動産投資信託）やREIT型投資信託への投資が可能です。REITをNISA口座で保有すると、分配金・売却益が非課税になります。利回り4〜5%超の分配金が非課税で受け取れるため、高配当投資家に注目されています。

NISA成長投資枠でREITに投資するメリット・デメリット
項目 内容
✅ 分配金が非課税 通常20.315%の税金がゼロ。利回り4〜5%の分配金が丸々手元に
✅ 売却益も非課税 不動産価格上昇による値上がり益も非課税
✅ 少額から不動産分散投資 1口数万円〜で複数の不動産物件に分散投資できる
⚠️ 株式より価格変動が大きい場面も 金利上昇局面ではREIT価格が下落しやすい
⚠️ つみたて投資枠では投資不可 REITはつみたて投資枠の対象外。成長投資枠のみ

J-REITとは？基本知識

J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・住宅・物流施設などの不動産に投資し、賃料収入や売却益を分配する金融商品です。

J-REIT 基本データ（2026年）
項目 内容
上場銘柄数 約58銘柄（東京証券取引所）
平均分配金利回り 約4〜5%（2026年3月時点）
決算・分配頻度 年2回が多い（銘柄により異なる）
投資対象不動産 オフィス・商業・住宅・物流・ホテル・総合型など
最低投資金額 銘柄により異なる（数万円〜数十万円）

NISAで買えるREIT・REIT型投資信託 比較（2026年版）

個別J-REIT ETF

J-REIT ETF 比較（2026年3月現在）
銘柄コード ETF名 分配金利回り（目安） 信託報酬 特徴
1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型ETF 約4.0〜4.5% 年0.1705% 国内最大規模のREIT ETF。流動性高
1488 iFreeETF 東証REIT指数 約4.0〜4.5% 年0.1705% 1343と同指数連動。信託報酬同水準
2555 東証REIT ETF（MAXIS） 約4.0〜4.5% 年0.1705% 三菱UFJアセット運用

REIT型投資信託（つみたて設定可・成長枠対応）

REIT型投資信託 比較
ファンド名 信託報酬 投資対象 特徴
eMAXIS Slim 国内リートインデックス 年0.187% 東証REIT指数 低コスト。eMAXIS Slimシリーズで人気
たわらノーロード 国内リート 年0.275% 東証REIT指数 ノーロード。購入手数料なし
eMAXIS Slim 先進国リートインデックス 年0.22% 米国・欧州・豪州REIT 海外不動産への分散。為替リスクあり

REIT投資のリスクと注意点

J-REIT投資の主なリスク一覧
リスク 内容 対策
金利上昇リスク 金利が上がると借入コストが増加しREIT価格が下落しやすい 複数銘柄・タイプに分散。長期保有
不動産市況リスク 空室増加・賃料下落で分配金が減少する可能性 総合型・分散型ETFを選ぶ
流動性リスク 小型REIT銘柄は売却時に希望価格で売れない場合も ETFで流動性を確保
為替リスク（海外REIT） 円高進行で評価額が下落 国内REITと海外REITをバランス良く

高配当株ETFとREIT、どちらを選ぶ？

高配当株ETF vs J-REIT ETF 比較
比較項目 高配当株ETF（例:1489） J-REIT ETF（例:1343）
平均利回り 約2.9〜3.5% 約4.0〜4.5%
リターン源 配当＋株価上昇 分配金＋不動産価格上昇
金利感応度 中程度 高い（金利上昇に弱い）
インフレ耐性 中〜高（企業収益と連動） 中程度（賃料改定で対応）
分散先 株式市場 不動産市場

まとめ：NISA成長投資枠でREIT投資するポイント

  • J-REITはNISA成長投資枠で購入可能。分配金・売却益が非課税
  • 平均利回り4〜5%と高配当株より高め。インカム収入目的に有効
  • 個別REIT ETF（1343など）またはREIT型投資信託で分散投資を
  • 金利上昇局面では価格下落リスクがある点を理解して保有する
  • 株式インデックス投資と組み合わせてポートフォリオを分散させるのが効果的

🏦 NISA成長投資枠でREIT投資を始めるなら

※口座開設・維持費はすべて無料

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