【2026年版】新NISAと住宅ローン繰上返済はどちらを優先すべき？金利別シミュレーション

「毎月の余裕資金を新NISAの積立に回すべきか、住宅ローンの繰上返済に使うべきか？」これは多くの人が悩む問題です。この記事では2026年の金利環境を踏まえ、金利別シミュレーションで最適解を解説します。

結論：住宅ローン金利が低ければNISA優先が有利

基本的な考え方は「住宅ローン金利 vs 投資期待リターン」の比較です。

金利別シミュレーション比較

毎月5万円の余裕資金があった場合、「NISA積立」vs「繰上返済」の20年後の差をシミュレーションします。

ケース1：住宅ローン変動金利0.5%の場合

→ NISA積立の方が約790万円有利（ただし投資リスクあり）

ケース2：住宅ローン固定金利2.0%の場合

→ 期待リターン通りならNISAが有利だが、投資リスクを考慮すると繰上返済も選択肢

繰上返済を優先すべきケース

NISA優先を選ぶべきケース

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、ローン残高の0.7%が税額控除される制度です。繰上返済してローン残高を減らすと、控除額も減ります。

住宅ローン控除期間中（最長13年）は特に繰上返済のメリットが薄れます。NISA年間投資枠を使い切る方法でNISA枠を活用しながら控除も最大化しましょう。

おすすめの「両立」戦略

「NISA vs 繰上返済」は二者択一ではなく、両立も可能です。

新NISA 毎月いくら積み立てればいい？で年代別の積立額目安を確認し、eMAXIS Slim全世界株式（オルカン）の評判・利回りなどの低コストファンドで効率的に資産を増やしましょう。

まとめ

2026年の低金利環境では、住宅ローン金利が1.5%以下であればNISA優先が数字上は有利です。ただし「精神的安心感」「金利上昇リスク」「住宅ローン控除の有無」なども考慮した上で、自分に合った戦略を選んでください。NISAポートフォリオ見直し術で定期的な見直しを行いながら、1,000万円達成ロードマップで長期的なゴールに向けて着実に進みましょう。

つみたて投資を始めるならつみたて投資枠120万円フル活用、将来のゴールを設定するなら1,000万円達成ロードマップも参考にしてください。